Wethouder Lankreijer wordt Stadshartvriend

Almere 27 Augustus 2002

Stellers: Marcel Roders / Nico van Duijn

Partij: Leefbaar Almere

Datum: 14 augustus 2002

Aan: College Burgemeester & Wethouders Gemeente Almere


Geacht college,
Onze vragen dd 16 mei 2002 zijn door u beantwoord bij brief 12 juni 2002.

Om te beginnen: we vinden uw antwoorden teleurstellend mager. We menen dat het onderwerp belangrijk genoeg is om het in breder verband te bespreken. We het presidium vragen dit onderwerp op de agenda te zetten van de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling. Daarna zien we wel weer verder. Maar eerst vragen we nog wat door, zodat die discussie in de raadscommissie enige bodem heeft.

Onze weergave van de voorgeschiedenis is door u niet besproken, noch weersproken. We gaan er dus van uit dat deze correct is. Wel begrijpen we nu pas dat de Ontwikkelcombinatie Almere Hart C.V. geen publiek-private constructie is, maar een geheel commerciŽle onderneming waarmee de gemeente Almere een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten (1999).

De door ons besproken problemen (paragraaf ďVerwachte problemen en onduidelijkheden gezien maatschappelijk belangĒ) worden door u evenmin besproken. We hebben daar geen vraag over gesteld en dus gaat u er niet op in. Formeel zult u wel gelijk hebben, maar dat is ons te gemakkelijk. We herhalen ze hier en stellen er dan maar vragen bij.

Probleem publieke deel
Het publieke deel van het nieuwe stadscentrum wordt dus gewoon erg duur. Het probleem is of de gemeente nog wel invloed heeft op de kosten, de bouwkosten en de exploitatie.

Vraag 1: Bent u met ons eens dat het publieke deel erg duur wordt?

Vraag 2: Heeft de gemeente nog wel invloed op investeringskosten en exploitatie?

Vraag 3: Zo ja, is er dan voldoende ruimte voor bezuinigingen van bijvoorbeeld 20 % over het gehele publieke deel, mocht de gemeenteraad dit nodig vinden? (Het is misschien wat flauw om het zo te stellen, maar we wensen hier een concreet antwoord. Stel dat u antwoordt dat u dat niet weet, dan betekent dit ons inziens dat de gemeente de grip op het proces geheel kwijt is. Dan is niet alleen ons centrum verkocht, maar ook het betreffende deel van de exploitatie van de stad. Als dat zo is, dan kunnen we het daar over hebben)

Probleem commerciŽle deel
Het commerciŽle deel zal winkels opleveren met een hoge vierkante meterprijs. Of een zelfstandige kaaswinkel, een viswinkel en een ijssalon daardoor nog levensvatbaar kunnen zijn is nog maar de vraag. Ook is onzeker of het plotseling op de markt komen van veel kantoorruimte - naast veel kantoorruimte in Almere-Poort en dreigende overcapaciteit in de regio - effecten heeft op de economische kracht van het stadscentrum.

Vraag 4.: Welke vierkante meterprijs voor winkelruimte zal gevraagd worden? (Mocht u hier geen antwoord op hebben, dan hebben we dus blijkbaar niet alleen het centrum, niet alleen de exploitatie van van de publieke ruimte, maar ook nog de branchevariŽteit uit handen gegeven met de gunning aan de Almere Hart C.V. in 1999.) U snapt dat we dat geen plezierig antwoord zullen vinden.

Vraag 5: Is er in het nieuwe winkelcentrum nog economische ruimte voor zelfstandige kleine ondernemers gezien de te verwachten meterprijs?

Vraag 6: Zijn er afspraken gemaakt met grote winkelketens?

Vraag 7: Zo nee, wat dicteert de markt aan verwachte meterprijzen voor grote winkelketens (krijgen ze korting?) en wat aan verwachte meterprijzen voor kleine zelfstandigen?
Probleem samenwerking gemeente - commerciŽle partij
De verrekening van kosten voor gezamenlijke projecten is ondoorzichtig. De hoogte van de recent voorgestelde verkoopprijs van het commerciŽle deel (van de ontwikkelcombinatie Almere Hart C.V. aan Rodamco) is niet te controleren. En ingrijpen in de allure van het publieke deel wordt belemmerd door het afgesproken masterplan.

Vraag 8: Stel nu dat we over 2 jaar ernstig moeten gaan bezuinigen op het publieke deel, laten we zeggen op het straatmeubilair, de aanvoerwegen, de parkeervoorzieningen. Staat het de gemeente dan vrij hier fors in te snijden of krijgen we dan problemen met architect en ontwikkelaar?

Onze vragen, uw antwoorden, onze wedervragen
Wij vroegen: Is er een onafhankelijk accountantsonderzoek geweest naar de eindbeleggerswaarde (Bruto AanvangsRendement - BAR) van de te verkopen complexen, los van de resultaten van de onderhandelingen tussen de ontwikkelcombinatie Almere Hart C.V. en belangstellende partijen die het complex wilden kopen?

U antwoordde: nee, dat heeft de C.V. niet gedaan. De accountant controleert achteraf.

Repliek: het zou vreemd zijn als de accountant niet controleerde. Echter, daar gaat het niet om, want de accountant controleert slechts het proces, niet de marktwaarde.

Wij vroegen: Waarom nu verkopen?

U antwoordt: De C.V. wilde nu zekerheid qua opbrengst, niet een later een onzekere opbrengst. Bij het naar buiten brengen van dat bericht leek de gemeente dat een goede zaak te vinden.

Repliek: U vindt dat; misschien is dat terecht, misschien niet. Maar er is helemaal niemand die controleert. In feite beoordeelt de C.V. haar eigen handelen als juist. Het zou niet best zijn als dat niet zo was.

Wij vroegen: blijkbaar heeft de gemeenteraad geen rol gespeeld in de beslissing tot verkoop van het halve stadscentrum.

U antwoordt: we doen het volgens het boekje, artikel 23 en 24 van de samenwerkingsovereenkomst. Het college is geinformeerd.

Repliek: in feite zegt u dat er geen democratische controle is afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst. De dienst Stadscentrum heeft niets te maken met de verkoop aan een eindbelegger. Aan de andere kant heeft de dienst wel een persbericht over de verkoop de deur uitgedaan. Blijkbaar is de dienst Stadscentrum slechts de spreekbuis van een geheimzinnige C.V. die handelt naar goeddunken.

Wij vroegen: ons inziens zijn er (werk)relaties tussen de M.A.B en de eindbelegger Rodamco.

U antwoordt: wij hebben ook even op die website gekeken. En we hebben het aan de M.A.B. gevraagd. ďVoor zover wij weten zijn ontwikkelaar M.A.B. en de eindbelegger Rodamco geheel onafhankelijke partijen ď.

Repliek: Als dit alles is wat u weet te melden op onze vraag, dan vragen wij ons af hoeveel kennis er over de bouwwereld op de dienst Stadscentrum aanwezig is. Zeker nu er een parlementaire enquÍte naar belangenverstrengeling in de bouwwereld gaande is verwachten we veel meer zekerheid dat het een kosjere boel is, ten voordele van de stad. U zegt in feite: het zit goed, vertrouw ons maar, want wij vertrouwen Almere Hart C.V. Wij zeggen: zoals u nu antwoordt is reden om het vertrouwen dat we hadden behoorlijk te doen afnemen.

Wij vragen: heeft er nog een bemiddelaar aan verdient

U antwoordt: nee.

Repliek: kijk, dit zijn duidelijke antwoorden. Zo moet het.

Wij vragen: wat heeft het opleverd? We betogen dat er drie uitkomsten mogelijk zijn: minder dan 10 % (de M.A.B. krijgt minder dan de verwachte 10 %, de gemeente niets), precies 10 % (M.A.B. krijgt gegarandeerde winst, de gemeente niets), meer dan 10 % (volgens de winstdelingsregeling krijgt de gemeente ook haar deel).

U antwoordt: We weten het niet. We hebben het halve stadscentrum van een grote Nederlandse stad laten verkopen zonder te weten of het de gemeente winst oplevert.

Repliek: U zou dit eens moeten zeggen voor Nova. We kunnen voor een afspraak met de redactie zorgen. Als u goed kijkt naar uw eigen antwoord dan zijn er drie mogelijkheden: a) U heeft wel degelijke talloze argumenten voor dit antwoordt, maar heeft helemaal geen zin er diep op in te gaan, omdat de raad er niets mee te maken heeft. b) U weet het echt niet en schaamt zich er evenmin voor. c) U bent met handen en voeten gebonden aan het contract met de commerciŽle partij en kunt daardoor geen specifiekere uitleg geven. In de eerste gevallen voelen wij ons geschoffeerd en zou u zich wel moeten schamen, althans, u zou zich moeten schamen voor de afspraken die er in 1999 gemaakt zijn met Almere Hart C.V.. In het laatste geval zou u met ons van mening kunnen zijn dat de samenwerkingsovereenkomst een democratisch monstrum is.

We vatten dit als volgt samen.
Blijkbaar heeft Almere Hart C.V. geheel zelfstandig de marktwaarde en het tijdstip van verkoop bepaald. Blijkens uw antwoorden weet u niet of er winst gemaakt wordt en hoeveel dat oplevert voor de gemeente. U doet nauwelijks pogingen de raad te laten controleren of er met de samenwerkingsovereenkomst in 1999 een kat in de zak is gekocht. Er gaat een landelijke parlementaire enquÍte lopen naar belangenverstrengeling en prijsmanipulatie in de bouw en u durft te zeggen dat wij u moeten vertrouwen. We vinden, laat dat duidelijk zijn, dat er geen enkele reden is de integriteit van de dienst te wantrouwen. Het gaat ook niet om professionele integriteit. Het gaat om bestuurlijke integriteit. Want het gaat om controleerbaarheid. Dit laatste dwarsboomt u met uw antwoorden.
De commerciŽle ontwikkelcombinatie Almere Hart C.V. kan niet gedwongen worden te zeggen of er winst gemaakt is. U zit muurvast aan die commerciŽle partij als het om democratische verantwoording gaat en u lijkt dat heel gewoon te vinden.

Dit betekent drie verschrikkelijke dingen:
U heeft in 1999 een deel van ons stadscentrum - qua omvang vergelijkbaar is met het Utrechtse Hoog Catherijne - verkocht aan een commerciŽle partij zonder enige garantie op een onafhankelijke contra-expertise op de opbrengst voor de gemeente bij de verkoop aan eindbelegger Rodamco. We gaan er van uit dat de gemeente in de magere rol van opdrachtgever was, procesbegeleider en kwaliteitsbewaker altijd aan het kortste eind zal trekken tot het tegendeel gebleken is. U schijnt de logica van dit standpunt niet te zien blijkens uw oppervlakkige antwoorden.

U heeft geen idee of de prijs en het tijdstip de goede zijn, u weet niet of het de gemeente wat oplevert (uw antwoord op onze eerdere vraag 7.).

De ontwikkelcombinatie Almere Hart C.V. hoeft blijkbaar geen enkele verantwoording af kan leggen aan de partij - de gemeente Almere - waarmee een samenwerkingsovereenkomst is afgesloten. Democratische controle van de bouw van het halve stadscentrum van een grote stad is onmogelijk door die in 1999 gesloten samenwerkingsovereenkomst. We vinden dit, wat laat misschien, een grof schandaal.

Vraag 9: Bent u met ons eens dat er hier bestuurlijk en bedrijfsmatig gezien sprake is van een archaÔsche wantoestand die in Nederland uitsluitend nog voorkomt bij kleine familiebedrijfjes?

Vraag 10: Onze vraag 7. over de gerealiseerde winst zien we graag wel beantwoord.

Vraag 11: Als u deze vraag echt niet kunt beantwoorden, dan bent u ons inziens verplicht omstandig uit te leggen, aan ons en aan de bevolking, waarom u een stadsdeel voor een enorm bedrag verkocht heeft zonder te weten of dat een goede prijs is. We zijn gaarne bereid hierover de Almere Hart C.V. te horen in de raadszaal.

Vraag 12: Bent u met ons eens dat deze kwestie vraagt om een onafhankelijk waakhonden team binnen het gemeentelijk apparaat dat in staat is contra-expertise te leveren bij zaken die het democratisch daglicht blijkbaar niet verdragen maar wel grote belangen betreffen?
Er zijn voorbeelden van dergelijke gemeentelijke diensten die dezelfde trots, onafhankelijkheid en professionaliteit uitstralen als de Nationale Rekenkamer.

Meer gerichter vragen, onze vorige rij vragen volgend:
Onze vraag: ďArtikel 7.1, blz. 13 van de samenwerkingsovereenkomst 1999, over de infrastructuur en de openbare ruimte: Wat heeft dit gekost, wie calculeert en vooral wie controleert? Hier gaat het om de onafhankelijke controle gelet op het belang van de gemeente om het betaalbaar te houden tegenover het belang van de architect en het belang van de commerciŽle partij om het groots te maken.Ē

Deze vraag beantwoordt u met vermelden dat de accountant controleert. Nogmaals: accountantscontrole betreft het proces, geen professionele contra-expertise. Uw vaste accountant, voor wie de gemeente een grote klant is, controleert de procedures, niets meer. Een accountant controleert even makkelijk een bordeel als een gemeente.

Maar een accountant controleert niet de letterlijke of figuurlijke hygiene van een bedrijf. Uw antwoord betekent dus dat kosten van de infrastructuur en de openbare ruimte niet professioneel gecontroleerd zijn, als we het goed begrijpen. Dit is te verdedigen bij een zelfstandige gemeentelijke dienst. Dit is niet te verdedigen bij een publiek-private samenwerking van deze schaalgrootte waarbij elke democratische controle weggeregeld is.

Vraag 13: Bent u het met ons eens dat dit gebrek aan onafhankelijke contra-expertise bij een project als het stadscentrum bijzonder ongewenst is?

Vraag 14: Er van uit gaande dat u het roerend met ons eens bent: wat gaat u er aan doen?

Uw antwoord op onze vragen over de ďToerekening kosten infrastrcutuur, openbare ruimte, gebogen maaiveld en gezamelijke fundering van gecombineerde projectenĒ duidt op besef van de problematiek die wij zien. Daarbij zijn twee aparte ingenieursbureauís aan het rekenen geweest. Ze komen uit op een gemeentelijk aandeel van 33,18 % van de aanneemsom (van gecombineerde projecten, nemen we aan). Zoiets bedoelen we dus. Onze keus zou zijn een eigen ingenieursbureau binnen het gemeentelijk apparaat te hebben. Nogmaals, de parlementaire enquete zal bestuurlijke consequenties hebben voor de gemeente Almere, de grootste bouwput van Nederland. Een goed geleid eigen gemeentelijk ingenieursbureau dat bijvoorbeeld direct onder de gemeentesecretaris valt is de manier om de bestuurlijke integriteit boven alle twijfel te verheffen.

Onze volgende vraag ging over de keuze van architecten en de aannemers: Hoe is een faire en open aanbesteding van werken aan architecten en aannemers gewaarborgd?

U antwoordt dat het Quality team architecten kiest. Goed, dat is dus geregeld. Maar u beantwoordt het tweede deel van de vraag niet. Daarom nogmaals:

Vraag 15: Hoe is een faire en open aanbesteding van werken aan aannemers gewaarborgd?

Vraag 16: Als wij in den lande vragen krijgen over bouwfraude kwesties en Almere, kunnen wij dan met recht zeggen: ďOveral in Nederland is dat mogelijk, maar niet in Almere. Want wij hebben dubbel gecontroleerde onafhankelijke controlesystemen die elke enquÍte glansrijk zullen doorstaanĒ?.

Vraag 17: Op welke datum is de verkoop van het betreffende deel van het stadscentrum beklonken tussen de C.V. en Rodamco: voor of na de verkiezingen? Voor of na het aantreden van het nieuwe college?

De Popzaal:
U geeft geen antwoord op onze vragen. U zegt dat alle gegevens binnenkort aan de gemeenteraad voorgelegd zullen worden, samen met de verwachte exploitatiebegroting en het gebruik. Wij kunnen u niet opjagen. Echter, als de Popzaal op de agenda komt, dan wensen wij niet alleen over gebruik en exploitatie te praten (Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling), maar ook antwoord op onze vragen om achtergrondinformatie (dienst Stadscentrum).

Voor de goede orde nogmaals de problemen die wij zien:
De vierkante meter prijs van 4350 euro per m2 (10,45 miljoen euro / 2400 m2) is exorbitant. Hier komen de inrichtingskosten en de programmeringskosten nog bij. Het oude college (besluit 26 februari 2002) heeft besloten deze zaal te kopen van de ontwikkelaar, de ontwikkelcombinatie Almere Hart C.V. De gemeente koopt dus de M.A.B. uit, of koopt de popzaal weer terug van Rodamco als de popzaal in de deal zat. Maar een collegebesluit is nog geen raadsbesluit.

Vraag 17: Wat doet de ontwikkelcombinatie Almere Hart C.V., c.q. Rodamco als de gemeenteraad de popzaal veel te duur vindt en aankoop weigert?

Vraag 18: Wat zijn de consequenties als de gemeenteraad een uitvoerig en tijdrovend onderzoek vraagt naar bouw- en exploitatiekosten van de nieuwe popzaal gelet de ongehoord hoge kale vierkante meterprijs?

We gaan er voorlopig vanuit gaan dat er een peperdure popzaal komt, die met een zware gemeentelijke subsidie verkocht wordt aan een commerciŽle exploitant. De ontwikkelaar verdient (we hopen dat u dat tegen die tijd wel weet of de Almere Hart C.V. er voldoende aan verdiend heeft om ook de gemeente te laten verdienen) en de exploitant verdient. De gemeente subsidieert, omdat het een culturele voorziening is. Van tweeŽn ťťn: a) of de gemeente exploiteert zelf direct of op afstand, zoals een gemeente ook een theater exploiteert, b) of de gemeente controleert dubbel en dwars of de ontwikkelaar en de exploitant niet teveel verdienen ten laste van de gemeente. Denkt u ook eens aan de opvallend vlotte en massale gemeentelijke steun die de afgebrande disco Eindelijk kreeg en krijgt. Wij hebben dat nooit begrepen. De popzaal wordt ons inziens het volgende bestuurlijke beheersprobleem na Omniworld, de bibliotheek en het theater.

Het lijkt ons beslist onjuist als er wel gekocht en gesubsidieerd wordt, zonder onafhankelijke controle.

Vraag 18: Bent u met ons eens dat er voor het project Popzaal een onafhankelijke contra-expertise nodig is, zowel qua bouw als qua exploitatie?

Vraag 19: Wat zijn de criteria voor het subsidiŽren van commerciŽle exploitanten van uitgaansgelegenheden? Wat is het verschil tussen de horecaonderneming Men at Work op de Grote Markt, disco Eindelijk, en de toekomstige Popzaal?

We hebben begrepen dat de referentiebeelden als aangeleverd door de ontwikkelaar maximale geluidsniveaus bevatten. We hebben ook begrepen dat het om 100 dB geluid voor de disco gaat en 105 dB voor de popzaal. Dit lijkt ons niet reŽel.

Vraag 19: Kunnen wij inzage krijgen in die referentiebeelden?

Vraag 20: Wat zijn de verwachte meerkosten als de ganse popzaal aangepast moet worden aan hogere milieueisen qua geluid?

Wij vroegen naar de invulling van het nieuwe winkelcentrum met verschillende branches. U geeft een ontwijkend antwoord. Daarom de volgende vraag.

Vraag 21: Bent u met ons eens dat u er voor moet zorgen dat in het nieuwe winkelcentrum ook een bestaan is op te bouwen voor kleine zelfstandige winkeliers en voor winkeliers die een geringe omzet maken, maar wel een verrijking zijn van de variŽteit van het winkelpakket?

Vraag 22: Vindt u een omzet gerelateerde huur, zoals elders ook toegepast, een goede manier om het bovenstaande te bereiken?

Concluderend
U merkt het, we zijn wat geprikkeld door de antwoorden op onze vragen. We hopen dat u nu wat dieper op de zaken in gaat. We kunnen er dan in de commissie- vergadering samen over praten.

TERUG